Một khu nghỉ dưỡng nên đầu tư cảnh quan theo thứ tự nào?

Một khu nghỉ dưỡng nên đầu tư cảnh quan theo thứ tự nào?

Khi bắt đầu một dự án nghỉ dưỡng, nhiều chủ đầu tư thường dành phần lớn ngân sách cho kiến trúc, phòng nghỉ và nội thất. Cảnh quan được để lại ở giai đoạn cuối, khi công trình đã gần hoàn thiện và nguồn vốn bắt đầu thu hẹp. Lúc đó, sân vườn thường được triển khai theo cách “còn bao nhiêu làm bấy nhiêu”, dẫn đến tình trạng các hạng mục thiếu kết nối, cây xanh được trồng vội, hệ thống kỹ thuật chồng chéo và tổng chi phí thực tế cao hơn dự kiến.

Thực tế, cảnh quan khu nghỉ dưỡng homestay không nên là phần trang trí được bổ sung sau cùng. Đây là một bộ phận của hạ tầng nghỉ dưỡng, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thoát nước, sự thuận tiện trong di chuyển, trải nghiệm của khách và hiệu quả vận hành lâu dài. Một khu nghỉ dưỡng có thể chưa cần hoàn thiện toàn bộ tiểu cảnh ngay từ ngày đầu, nhưng nhất định phải có quy hoạch cảnh quan tổng thể trước khi bắt đầu xây dựng.

Từ kinh nghiệm triển khai các dự án homestay, biệt thự nghỉ dưỡng và khuôn viên lưu trú, EGOGREEN nhận thấy thứ tự đầu tư hợp lý không bắt đầu từ việc mua cây hay chọn đá lát. Chủ đầu tư cần đi từ phần nền tảng khó thay đổi đến những hạng mục có thể hoàn thiện hoặc bổ sung theo từng giai đoạn.

Giai đoạn 1: Quy hoạch tổng thể trước khi triển khai từng hạng mục

Bước đầu tiên của đầu tư cảnh quan khu nghỉ dưỡng là xây dựng mặt bằng tổng thể. Ở giai đoạn này, đơn vị thiết kế cần xác định rõ vị trí phòng nghỉ, khu đón khách, bãi đỗ xe, tuyến giao thông nội bộ, khu ăn uống, hồ bơi, sân chơi, không gian sinh hoạt chung và các vùng cây xanh.

Quy hoạch tổng thể giúp chủ đầu tư nhìn thấy cách khách sẽ di chuyển và sử dụng toàn bộ khuôn viên. Khách đến bằng lối nào, hành lý được vận chuyển ra sao, khu dịch vụ nằm ở đâu, khu vực nào cần riêng tư và nơi nào có thể tổ chức hoạt động đông người đều phải được tính toán trước.

Nếu bỏ qua bước này, một lối đi mới có thể cắt ngang khu nghỉ ngơi, khu BBQ gây ồn gần phòng ngủ hoặc hệ thống cấp thoát nước phải đào lại sau khi sân đã lát xong. Những sai sót như vậy không chỉ làm tăng chi phí mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm vận hành.

Ngay cả khi chưa đủ ngân sách thi công toàn bộ, chủ đầu tư vẫn nên hoàn thiện quy hoạch tổng thể để các giai đoạn sau được triển khai đúng định hướng, tránh tình trạng khu nghỉ dưỡng bị chia nhỏ thành nhiều phần thiếu liên kết.

Giai đoạn 2: Xử lý địa hình, cao độ và hệ thống thoát nước

Sau quy hoạch, hạng mục cần được đầu tư sớm nhất là phần nền cảnh quan. Đây là phần sau này gần như không nhìn thấy, nhưng quyết định độ bền của toàn bộ khuôn viên. Đối với khu nghỉ dưỡng có địa hình dốc, việc tạo cao độ cần bảo đảm vừa giữ được vẻ tự nhiên, vừa hạn chế xói mòn và giúp khách di chuyển an toàn.

Những khu đất bằng cũng cần được tính toán độ dốc bề mặt để nước mưa không đọng quanh phòng nghỉ, lối đi hay khu sinh hoạt ngoài trời. Hệ thống thoát nước phải được triển khai đồng bộ với hạ tầng xây dựng, thay vì đợi đến lúc trồng cây mới bổ sung.

Các rãnh thu nước, đường ống ngầm, hố ga và điểm xả cần được bố trí dựa trên lượng nước thực tế của toàn khu đất. Trong mùa mưa, chỉ một điểm thoát nước không hợp lý cũng có thể khiến thảm cỏ úng, cây chết, nền đường lún hoặc nước tràn vào công trình.

Chi phí sửa chữa những hạng mục này sau khi khu nghỉ dưỡng đã vận hành thường cao hơn nhiều so với việc đầu tư đúng ngay từ đầu.

Giai đoạn 3: Hoàn thiện các tuyến giao thông và lối tiếp cận chính

Khi phần nền và hạ tầng đã ổn định, chủ đầu tư nên ưu tiên những tuyến giao thông cần thiết để dự án có thể vận hành. Đó là đường vào khu nghỉ dưỡng, tuyến kết nối sảnh với phòng nghỉ, lối phục vụ kỹ thuật và đường di chuyển của nhân viên. Các tuyến chính cần được làm trước để bảo đảm hoạt động thi công và vận hành sau này không ảnh hưởng đến cây xanh hoặc các hạng mục cảnh quan đã hoàn thiện.

Nếu trồng cây và làm vườn trước, xe chở vật liệu đi qua có thể làm hỏng mặt cỏ, tổn thương rễ hoặc khiến khuôn viên phải sửa lại nhiều lần. Lối đi trong khu nghỉ dưỡng không chỉ cần đủ rộng và bền, mà còn phải phù hợp với nhóm khách sử dụng.

Dự án dành cho gia đình cần chú ý xe đẩy trẻ em. Khu nghỉ dưỡng phục vụ người cao tuổi cần hạn chế bậc cao và bề mặt trơn. Những công trình có nhiều hành lý cần tuyến vận chuyển riêng để không ảnh hưởng đến trải nghiệm của khách. Ở giai đoạn này, chủ đầu tư chưa nhất thiết phải hoàn thiện toàn bộ đường dạo phụ.

Tuy nhiên, các tuyến chính và hệ thống ngầm liên quan cần được xử lý ổn định trước khi chuyển sang trồng cây.

Giai đoạn 4: Đầu tư cây khung và cây bóng mát

Sau phần hạ tầng, cây bóng mát và cây khung nên là nhóm cây được đầu tư trước. Đây là những cây quyết định cấu trúc cảnh quan, tạo bóng râm, định hình tầm nhìn và mất nhiều thời gian để phát triển. Cây khung thường bao gồm cây lớn tại cổng vào, dọc tuyến giao thông, quanh quảng trường, khu hồ bơi và các không gian sinh hoạt chung.

Chủ đầu tư nên lựa chọn kỹ về chủng loại, kích thước, bộ rễ, hình dáng tán và khả năng thích nghi với khí hậu địa phương. Nhiều dự án cố gắng tiết kiệm bằng cách trồng cây quá nhỏ, nhưng sau đó phải chờ nhiều năm mới có bóng mát.

Ngược lại, việc sử dụng toàn bộ cây kích thước lớn cũng có thể làm ngân sách tăng cao và phát sinh chi phí vận chuyển, cẩu lắp. Phương án hợp lý thường là kết hợp một số cây lớn ở vị trí quan trọng với cây kích thước vừa tại các khu vực còn lại.

Cây khung cần được trồng sớm để có thời gian bén rễ và ổn định trước khi khu nghỉ dưỡng khai trương. Đây cũng là nhóm cây không nên thay đổi nhiều sau này, bởi việc di chuyển hoặc thay thế cây lớn có thể ảnh hưởng đến toàn bộ nền cảnh quan.

Giai đoạn 5: Hoàn thiện các khu vực trực tiếp tạo trải nghiệm và doanh thu

Khi khung cảnh quan cơ bản đã hình thành, ngân sách nên được tập trung cho những không gian khách sử dụng nhiều nhất. Tùy theo mô hình kinh doanh, đó có thể là khu hồ bơi, sân ăn ngoài trời, khu BBQ, vườn trung tâm, sân chơi trẻ em hoặc điểm ngắm cảnh. Đây là những hạng mục ảnh hưởng trực tiếp đến hình ảnh quảng bá và mức độ hài lòng của khách.

Một khu ăn sáng dưới tán cây, một khoảng sân có thể tổ chức tiệc hoặc một điểm ngắm hoàng hôn được đầu tư đúng thường mang lại hiệu quả cao hơn nhiều tiểu cảnh nhỏ nhưng ít được sử dụng.

Chủ đầu tư nên lựa chọn một vài khu vực trọng tâm để hoàn thiện thật tốt thay vì dàn trải ngân sách trên toàn bộ khu đất. Một điểm nhấn được thiết kế chỉn chu có thể trở thành hình ảnh nhận diện của khu nghỉ dưỡng, trong khi những khu vực phụ có thể tiếp tục được bổ sung trong giai đoạn vận hành.

Giai đoạn 6: Cây trung tầng, cây bụi và lớp phủ nền

Sau khi cây lớn và các khu chức năng chính đã ổn định, hệ thống cây trung tầng, cây bụi và thảm phủ mới được bổ sung để hoàn thiện chiều sâu cảnh quan. Nhóm cây này giúp che phần chân công trình, tạo ranh giới mềm giữa các khu vực, tăng sự riêng tư và làm cho khuôn viên có cảm giác đầy đặn hơn.

Việc bố trí cây trung tầng cũng cần dựa trên hướng nhìn và thói quen sử dụng, thay vì phủ kín mọi khoảng trống. Ở những khu vực thường xuyên có khách, nên ưu tiên cây khỏe, ít sâu bệnh, ít gai và dễ chăm sóc.

Những vị trí khó tiếp cận cần hạn chế các loại cây phải cắt tỉa thường xuyên. Nếu khu nghỉ dưỡng có nguồn nhân lực chăm sóc hạn chế, số lượng chủng loại cây cũng nên được tiết chế để vận hành nhẹ nhàng hơn. Thảm cỏ và cây phủ nền được thực hiện sau khi các hoạt động vận chuyển nặng đã kết thúc, tránh việc vừa trồng xong đã bị máy móc hoặc nhân công giẫm hỏng.

Giai đoạn 7: Hệ thống tưới, chiếu sáng và vận hành thông minh

Trên thực tế, đường ống tưới và dây điện cảnh quan cần được đặt từ giai đoạn xử lý hạ tầng. Tuy nhiên, thiết bị đầu cuối, đầu tưới, đèn và hệ điều khiển thường được hoàn thiện khi cây xanh và các khu chức năng đã xác định rõ. Hệ thống tưới tự động giúp giảm nhân công, cung cấp lượng nước phù hợp cho từng vùng cây và hạn chế tình trạng khu vực tưới quá nhiều, nơi khác lại thiếu nước.

Với dự án có diện tích lớn, việc chia khu tưới là cần thiết để hệ thống hoạt động ổn định và dễ bảo trì. Chiếu sáng cảnh quan cần được đầu tư theo nguyên tắc phục vụ an toàn trước, tạo cảm xúc sau. Lối đi, bậc cấp, khu vực hồ nước và nơi có hoạt động buổi tối cần đủ ánh sáng. Sau đó mới bổ sung đèn nhấn cây, đèn trang trí và hiệu ứng cho các điểm đặc biệt. Không nên lắp quá nhiều đèn hoặc sử dụng ánh sáng quá mạnh.

Một khu nghỉ dưỡng cần cảm giác thư giãn, vì vậy ánh sáng nên được kiểm soát để không gây chói và không ảnh hưởng đến phòng nghỉ.

Giai đoạn 8: Tiểu cảnh, trang trí và các hạng mục có thể bổ sung sau

Những hạng mục như tượng trang trí, chậu cây nghệ thuật, vườn hoa theo mùa, suối nhỏ hoặc các góc check-in phụ có thể được triển khai sau khi khu nghỉ dưỡng đã bắt đầu vận hành. Lợi thế của cách làm này là chủ đầu tư có thể quan sát hành vi thật của khách trước khi tiếp tục đầu tư.

Khu vực nào được sử dụng nhiều, vị trí nào còn trống và loại trải nghiệm nào được khách yêu thích sẽ trở nên rõ ràng sau vài tháng hoạt động. Việc bổ sung cảnh quan dựa trên dữ liệu vận hành thường hiệu quả hơn triển khai toàn bộ theo cảm tính ngay từ đầu.

Tuy nhiên, các hạng mục tương lai cần nằm trong quy hoạch tổng thể để khi bổ sung không phải phá bỏ phần đã hoàn thiện.

Góc nhìn từ EGOGREEN: Đầu tư theo giai đoạn nhưng phải thiết kế tổng thể ngay từ đầu

Nhiều chủ đầu tư cho rằng làm cảnh quan theo giai đoạn đồng nghĩa với việc vừa làm vừa nghĩ. Đây là cách tiếp cận dễ tạo ra phát sinh nhất. Đầu tư theo giai đoạn chỉ hiệu quả khi toàn bộ dự án đã có quy hoạch tổng thể, dự toán sơ bộ và kế hoạch hạ tầng ngay từ đầu.

Khi đó, chủ đầu tư có thể lựa chọn ưu tiên những hạng mục cần thiết cho vận hành, đồng thời trì hoãn các phần trang trí mà không làm ảnh hưởng đến cấu trúc chung.

Tại EGOGREEN, chúng tôi thường chia các dự án nghỉ dưỡng thành ba lớp đầu tư. Lớp thứ nhất là hạ tầng và những phần không thể sửa dễ dàng. Lớp thứ hai là cây khung và các không gian trực tiếp tạo trải nghiệm. Lớp cuối cùng là các chi tiết bổ sung, có thể điều chỉnh theo ngân sách và phản hồi của khách.

Cách làm này giúp dự án có thể khai trương với một cảnh quan đủ hoàn chỉnh, trong khi vẫn còn khả năng phát triển và làm mới trong những năm tiếp theo.

Kết luận

Một khu nghỉ dưỡng nên đầu tư cảnh quan theo thứ tự từ nền tảng đến trải nghiệm, từ những hạng mục khó thay đổi đến những chi tiết có thể bổ sung sau. Quy hoạch tổng thể, địa hình, thoát nước, giao thông và cây khung phải được ưu tiên trước.

Sau đó, chủ đầu tư mới tập trung vào các khu chức năng tạo trải nghiệm, lớp cây hoàn thiện, hệ thống chiếu sáng và các tiểu cảnh trang trí. Thứ tự đúng giúp kiểm soát ngân sách, hạn chế phát sinh và rút ngắn thời gian đưa dự án vào vận hành. Quan trọng hơn, cảnh quan được hình thành như một hệ thống thống nhất thay vì tập hợp những hạng mục rời rạc.

Tại EGOGREEN, chúng tôi tin rằng đầu tư cảnh quan hiệu quả không nằm ở việc làm mọi thứ cùng một lúc, mà ở khả năng biết điều gì cần làm trước, điều gì có thể chờ và làm thế nào để mỗi giai đoạn đều phục vụ mục tiêu kinh doanh lâu dài của khu nghỉ dưỡng.